새해 들어 정부가 부동산 거래 활성화 의지를 거듭 표명하고 있다. 박근혜 대통령도 신년 기자회견에서 “규제 완화로 부동산 시장이 활성화될 수 있도록 하겠다”고 밝혔다. 정부가 이처럼 부동산 경기활성화에 나서려는 것은 주택시장, 특히 수도권 주택시장이 만성적인 수요부족 상황이라고 보기 때문이다. 왕성한 주택 구매력을 자랑하던 베이비부머(1955~1963년생)의 은퇴가 본격화하고 있는데다 30~40대들의 구매력은 과거처럼 튼실하지 못하다. 수도권의 주택수요가 세종시나 지방 혁신도시로 이동하면서 수도권의 주택수요층이 더욱 얕아지고 있다.
정부가 앞으로 10년 동안 수도권 주택수요를 연간 24만~25만가구에서 22만가구 정도로 줄인 것도 이러한 인구구조 변화와 국토공간 재배치를 감안한 것으로 보인다. 정부가 부동산 규제완화를 하겠다는 것은 주택수요의 공백을 인위적으로 메우겠다는 뜻이다.
현재 주택업계에서 요구하고 있는 규제완화 방안으로는 분양가 상한제 탄력적인 운용, 총부채상환비율(DTI) 규제완화, 올 연말까지 유보돼 있는 재건축 개발이익 환수제 폐지 등이 꼽힌다. 하지만 상황은 녹록치 않다. 분양가 상한제 탄력적인 운용은 야당의 반대로 지난해 말에도 관련법이 통과되지 못했다. DTI규제완화 역시 가계부채 1000조원 시대에 쉽지 않은 선택이다. 섣불리 규제완화를 했다가 금융기관 건전성이나 우리 경제 펀더멘털의 훼손이 우려되기 때문이다.
따라서 규제완화를 하더라도 전면적으로 손을 대기보다는 부분적인, 미세조정에 가까울 수 있을 것이다. 그래도 올해는 시장 활성화에 방해되는 장애물들이 지속적으로 제거될 것으로 보인다.
규제 완화는 결국 시장에 군불을 때는 행위다. 그러나 이런 행위로 일부 전세 거주자들이 매매수요로 옮기면서 거래는 숨통이 트일 수 있다. 하지만 가계부채가 많고 집값 상승기대 심리도 크지 않아 본격 가격 상승을 기대하기에는 어렵다.
많은 연구기관들이 올해 수도권 아파트값을 1% 상승하는 것으로 예측하고 있다. 2%대의 물가 상승률을 감안한 실질 아파트값 상승률은 오히려 마이너스라는 얘기다. 올해 주택시장에서 눈여겨봐야 할 것은 가격 상승보다는 거래량 증가 여부가 아닌가 싶다. 부동산시장의 정상화나 건강성의 바로미터는 가격이 오르는 것보다는 거래가 끊이지 않고 꾸준히 이뤄지는 것이기 때문이다. 거래량 증가는 부동산시장이 경착륙으로 가지 않고 연착륙으로 가도록 징금다리를 놓으며, 회복에너지를 다지는 데 기여할 것이다.
어떤 정책이든 공짜점심은 없다. 빛이 있으면 그림자도 있는 법이다. 인위적으로 수요를 진작할 경우 ‘뜨거운 감자’인 가계부채 문제가 더 심각해질 수 있다. 따라서 나중에 우리경제의 건전성을 위협하는 큰 부메랑이 될지 모르는 가계부채 문제를 면밀히 모니터링하는 것은 물론 체계적인 관리방안이 함께 나와야 할 것이다.
