주택에 대한 인식의 변화로 임대주택에 대한 수요는 증가하고 있으나 공급은 미진하다. 전체 주택재고 1896만 9000가구중 임대주택은 약 880만 가구이며 이중 공식적인 제도권 임대주택은 161만 6000가구에 불과하다. 나머지 약 618만 임차가구가 비제도권 민간 전월세 시장에 의존해 살아가고 있다.
최근에는 저금리와 낮은 집값 상승 기대감 등으로 집주인이 전세로 공급하기 보다는 월세로 전환하는 사례가 빠르게 증가하고 있다. 이런 가운데 민간 전월세 시장에 의존하는 임차가구의 경우 전세물량감소에 따른 전세가 급등과 전세의 월세전환에 따른 임대료 부담 증가로 월소득 대비 임대료 부담이 점차 늘어나고 있다.
그동안 임대주택은 공공부문에서 매년 7∼8만가구 이상 공급했다. 그러나 전체 주택에서 차지하는 공공임대주택 비중이나 장기임대주택 비중은 크게 증가하지 않고 있다. 2014년 장기임대주택 재고비중은 약 5.6%로 OECD국가 평균인 11.5%와 비교하면 아직 절반에 불과하다. 대부분 선진국가들은 과거에는 공공임대주택 공급을 공공이 주도했으나 점차 민간의 역할을 확대하고 있다. 네덜란드는 공공임대 비중이 전체 주택재고의 약 32%이며, 대부분 주택협회를 통해 공급하고 있다.
우리나라도 공공부문의 역할이 한계에 달하고 있기 때문에 민간부문을 보다 적극적으로 활용할 필요가 있다. 지금 상황에서는 임대주택공급 확대가 가장 절실하며, 민간에 의존하지 않고는 서민의 주거문제를 해결할 수 있는 방법이 없다. 그동안 민간임대를 활성화 하려는 정책적 노력이 여러 번 시도됐으나 효과를 크게 기대할 수 없었다. 이유는 민간임대사업에 참여하는 사업자가 개인 사업자 위주로 매우 영세했고, 정부의 지원대책이 부분적, 단편적으로 이뤄져 적정 수익성을 확보할 수 없었다.
이런 관점에서 볼 때 정부가 발표한 ‘1.13 기업형 주택임대사업 육성방안’은 민간임대정책의 새로운 전환점이 될 것으로 판단된다. 정부의 정책의도는 패키지 지원을 통해 기업의 참여를 유도하고 정책효과도 패키지로 얻으려는 것으로 볼 수 있다. 임대주택의 양과 질에서 기존 임대주택과 다른 차원의 임대주택을 공급하려는 것으로 보인다. 사회적 편견을 가져왔던 기존 임대주택에 대한 사회적 인식을 변화시키고, 8년간 장기 거주할 수 있도록 해 2년 단위의 계약으로 인한 주거불안 해소와 임대료 상승 문제 해결 등 다차원의 효과를 기대할 수 있을 것으로 기대된다.
저소득층의 주거안정은 여전히 공공부문이 담당해야 하지만 폭넓게 보편화 되고 있는 중간계층 임차가구의 주거복지 문제 해결을 위해서는 새로운 패러다임의 주거혁신 방안이 필요하다. 중간계층의 주거문제가 불안정하게 되면 국민경제와 국가의 발전에도 부정적인 영향을 미치게 된다.
정부의 지원대책에 따라 기업형 임대주택공급이 활성화 될 경우 다음과 같이 몇 가지 새로운 변화가 나타날 수 있을 것이다.
첫째, 임대주택공급이 공공부문 의존형 정책에서 민간부문 역할 확대로 이어질 것이며 저소득층 주거안정 위주의 대책에서 중간계층의 주거안정과 주거선택권이 확대되는 효과를 가져올 것이다. 이에 따라 뾰족한 대책이 없었던 전세난 문제가 완화돼 정부의 부담을 줄이면서도 보편적 주거복지를 확대하는 효과를 기대할 수 있게 됐다. 이에 따라 중간계층의 주거안정을 보장하는 새로운 주거모델로 정착해 나갈 것으로 보인다.
둘째, 우리나라의 주택산업은 분양시장 위주로 전개되어 임대주택산업은 매우 낙후된 것이 사실이다. 주택보급이 확대될수록 임대시장이 활성화되며 주택관리가 중요해 지는 만큼 임대주택산업이 중요해 진다. 따라서 이번 정책 결정은 선진화된 임대산업 육성과 임대차문화 개선을 위한 발판을 마련할 것으로 보인다.
셋째, NEW STAY 정책은 자가마련은 금융부담으로 어렵고 정부의 주거지원을 받을 만큼 저소득층도 아니어서 주기적으로 주거불안에 노출돼 있었던 중간계층에게 실질적인 주거안정을 가져다 주는 새로운 정책대안이 될 것이다.
넷째, 국내 주택산업은 단순히 주택만을 공급하는 초기적 단계에서 벗어나지 못했다. 그러나 기업형 임대산업 활성화로 주택의 건설과 관리, 주거서비스가 종합적으로 이뤄지는 고부가가치 부동산 산업으로 나갈 수 있는 제도적 기반을 조성할 것으로 보인다.
그럼에도 불구하고 이번 주거혁신방안에 대한 효과를 너무 조급하게 기대하는 것은 실망을 안겨다 줄 수 있다. 이번 대책은 현실적인 문제를 해결하려는 의도도 있으나 보다 중요한 것은 새로운 패러다임 변화에 대응하는 정책트렌드를 변화시키려는 것으로 봐야 할 것이다. 정부가 긴 호흡을 가지고 준비하겠다는 의도가 담겨 있다. 브랜드 로고의 의미를 국민의 거주 개념의 Stay와 정부정책의 Stay개념으로 이해해야 하지 않을까 생각된다. Stay하려면 시간이 필요하다.
[뉴스토피아 = 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장 / nwtopia@newstopia.co.kr]
