[뉴스토피아 정인옥 기자]세입자가 임대차 계약 갱신을 요구한 이후 해당 주택을 매수한 새 집주인도 실거주가 목적이라면 기존 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 2020년 세입자의 계약 갱신 요구권과 집 주인의 거절권을 새로 규정한 주택임대차보호법 개정안이 시행된 후 이를 둘러싼 분쟁을 두고 처음 나온 대법원 판례다. 앞서 이 문제에 관해 하급심은 1심과 2심 판결이 서로 달랐다.

대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 새 집주인 A 씨가 세입자 B 씨를 상대로 낸 건물 인도 소송 상고심에서 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈다고 19일 밝혔다. 계약 갱신 없이 기존 전세 계약 종료시기에 맞춰 B씨가 집을 비우고 나가야 한다고 판단한 것이다.

법원에 따르면 B 씨는 임대차 기간이 종료되기 전인 2020년 10월 16일 집주인에게 임대차 계약 갱신을 요구했는데, 집이 A 씨에게 팔려 2주 뒤인 10월 30일 소유권 이전 등기가 이뤄졌다. B 씨의 이 사건 아파트 임대차 기간은 2019년 4월 15일부터 2021년 4월 14일까지다.

B씨는 전 주인을 상대로 계약 갱신 요구권을 행사했다면서 A씨에게 전세 기간을 연장해줄 것을 요청했지만 A씨는 그 해 11월 실거주를 하겠다면서 B씨의 요구를 거절했다. 이에 B씨가 “나가지 않겠다”고 퇴거를 거부해 소송으로 이어졌다.

주택임대차보호법에 따르면 세입자는 2년간의 임대차 계약이 종료되기 2~6개월 전 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 행사할 수 있다. 계약이 갱신되면 임대료는 직전 임대료의 5%까지만 올릴 수 있다. 집 주인은 본인이나 직계존속비속이 실제로 거주하려는 경우엔 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있다.

하지만 이미 계약 갱신을 요구한 상황에서 임대인이 변경된 경우 거절할 권리를 계속해서 인정해야 하는지를 두고 그간 하급심에서 판단이 엇갈렸다. 1심은 A 씨의 손을 들어줬으나 2심은 “피고가 계약 갱신을 요구할 당시 원고는 아파트 임대인이 아니었기 때문에 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다”며 B 씨의 승소로 판결했다.

대법원은 세입자가 계약을 갱신해달라고 요구했을 당시의 임대인만 거부권을 행사할 수 있다고 제한할 수는 없다고 판단했다. 대법원은 “실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 것이 정당한 지는 (거부권 행사가) 주택임대차보호법에 규정한 기간에 이뤄졌는지에 따라 판단해야 한다”며 “이는 임대인이 변경된 경우에도 마찬가지”라고 밝혔다.

대법원 관계자는 “임대인의 지위를 승계한 사람이 종전 임대인과는 별도로 갱신 거절권을 행사할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것”이라며 “2020년 신설된 계약갱신 요구권‧거절권과 관련한 대법원의 첫 판결”이라고 설명했다.