부동산 시장은 강남스타일
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  • 남희영 기자
  • 승인 2018.01.22 11:13
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8.2 대책 이후 여전한 ‘강남불패’…‘보유세 인상’이 답일까?

[뉴스토피아 = 남희영 기자] 새해 들어 서울 25개 자치구 아파트값은 모두 사상 최고가를 기록하며 의욕만 앞선 부동산 정책이 양극화 심화를 불러왔다는 지적이 잇따르고 있다. 지난해에는 재건축 아파트 중심으로 가격이 크게 올라 강남·강북 집값 차이가 3억이 넘었다. 서울과 지방 간 격차도 커졌다. 서울 집값을 잡겠다며 강남 위주 규제를 내놓은 것이 오히려 수요가 몰린 것이다. 외지인의 ‘원정 투자’가 강남권 집값 상승에 영향을 끼친다. 지난달 서울 강남 4구에서 성사된 아파트 거래 2,339건 중 매수자의 21.5%는 수도권과 지방 거주자였다. 게다가 다주택자들이 분산되어 있던 부동산을 강남권 부동산 하나로 줄이는 현상이 나타난 것이란 분석도 나온다. 연초부터 강남권 집값 상승 랠리가 나타나면서 서울 다른 지역과 수도권으로 번질 가능성이 우려되는 상황이다. 강남권의 임대수익율은 서울 전체 평균보다도 낮은데도 불구하고 ‘강남불패’ 신화는 쉽게 꺾이지 않는다. ‘부자의 상징’이 돼 버린 강남권은 집값 상승으로 인한 차액으로 소득이 증가하는 환금성이 뛰어난 ‘시장’으로 인식되고 있다는 얘기다. 40년에 걸쳐 형성된 ‘학군 프리미엄’도 강남불패에 한 몫을 한다. 기왕이면 서울로, 그 중에서도 ‘강남’에 주거공간을 마련하고 싶은 사람은 여전히 많은데 정부가 나서서 집값을 통제한다고 해서 인식이 바뀌지는 않는 것이 현실이다.

서울 아파트값, 8·2대책 이전 상승률 회복

새 정부 들어 역대급 강도의 규제 대책으로 꼽히는 '8·2부동산 대책과 가게부채대책 발표에도 불구하고 서울 아파트값 상승률이 점차 확대되면서 8·2대책 이전 수준을 회복했다. 부동산114에 따르면 이달 두번째 서울 아파트 매매가격은 0.57% 상승했다. 8·2대책이 나오기 직전 상승률(0.57%)과 같다.

이같은 상승세는 재건축 단지가 견인했다. 서울 재건축 상승률은 1.17% 오르는 등 2006년 11월 둘째주(10일 기준) 1.99% 상승한 이후 가장 큰 폭 상승했다.

서성권 부동산114 선임연구원은 "정부의 규제에도 강남권 아파트값 상승세가 지속되고 있다"며 "대출규제와 양도소득세 중과 등으로 다주택자 압박이 계속되자 오히려 '똘똘한 한 채'에 투자하자는 이들이 늘어나면서 강남권 아파트값 강세가 이어지는 것"으로 분석했다.

이어 "강남지역 랜드마크격인 잠실주공 5단지와 개포주공, 압구정현대 등이 재건축 상승세를 주도하는 상황"이라고 전했다.

서울 주요 자치구별 매매가격은 송파구(1.19%), 강남구(1.03%), 양천구(0.95%), 서초구(0.73%), 강동구(0.68%), 동작구(0.38%), 성동구(0.38%) 순으로 올랐다.

반면 신도시와 경기·인천은 지역별 양극화를 보인다. 신도시는 분당과 판교, 위례 등 강남권 접근성이 좋은 지역 매물 위주로 상승하면서 0.15% 올랐다. 경기·인천은 과천시(0.95%), 안양시(0.07%), 부천시(0.05%) 순으로 상승하고 나머지는 주춤하면서 전체적으로 보합했다.

반면 화성시(-0.26%), 광명시(-0.05%), 김포시(-0.03%), 고양시(-0.02%) 순으로 떨어졌다.

서 연구위원은 "서울 아파트 시장과열을 진정시키기 위해서는 근본적으로 공급부족을 해소해야 한다"며 "정부도 최근 서울과 인접한 지역 그린벨트를 풀어 공공택지를 공급하겠다고 했지만, 실질적 공급으로 이어지기 전까지 이같은 상승기조는 계속될 것"으로 전망했다.

▲ ⓒ주간시사매거진

강남권 한 평(3.3㎡), 서울 직장인 연봉 수준

감정원에 따르면 지난해 12월 강남구 아파트의 평균 매매가격은 13억6670만원에 이르렀다. 지난달 기준 강남권 아파트 평균 가격은 강남구 14억(3.3㎡당 5000만원), 서초구 13억(3.3㎡당 4300만원), 송파구 10억(3.3㎡당 3700만원)이다. 2016년 국세청 신고 기준 서울 평균 근로자 급여는 3800만원이니 연봉으로 강남권에서 아파트 한 평을 사기도 힘들다.

강남구 아파트 한 채로 경기도 아파트(평균 3.3㎡당 1058만원) 4채를 살 수 있는 금액으로 30여년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모두 모아야 살 수 있는 금액이다.

강남이 주거공간으로 각광을 받는 이유는 시세 상승에 따른 기대감, 학군 등 교육여건의 유리함도 있지만 강남이 지닌 상징성 자체가 자부심으로 연결되는 현실 때문이다. 이는 자연스럽게 수요는 이어질 수밖에 없다.

기왕이면 서울로, 그 중에서도 ‘강남’에 주거공간을 마련하고 싶은 사람이 많은데 정부가 나서서 집값을 통제한다고 해서 인식이 바뀌는 것은 아니라는 게 증명된 셈이다.

지난 16일 한 언론매체는 전자관보·국회공보·서울부동산정보광장 등의 실거래가 자료 등을 토대로 청와대·기획재정부·국토교통부·금융위원회 주택 정책 관련 고위 공직자 10명이 사는 주거단지 아파트값 변화를 분석한 결과 현재 우리나라 주택 정책에 직접 관여하는 고위 공직자 10명 중 7명은 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)에, 또 4명은 재건축 사업이 진행 또는 추진 중인 강남권과 경기 과천시 아파트에 거주하고 있다고 보도했다.

강남 아파트, 구매자 80%는 서울시민

서울 강남 4구에서 집을 사는 사람들의 60%는 강남 거주자이며 강남 외 서울시민의 비율은 20%도 되지 않는 것으로 나타났다. 또한 ‘원정 투자’ 비중이 크게 늘어난 것은 아니지만 여전히 강남 쏠림 현상이 나타났다.

17일 국토교통부와 한국감정원 등의 자료를 보면 지난달 서울 강남구와 △서초구 △송파구 △성동구 등 강남 4구에서 성사된 아파트 거래는 2,339건으로, 이 중 매수자의 거주지가 강남 4구인 거래는 1,393건(59.6%)으로 집계됐다. 매수자가 강남 4구 외 서울 거주자인 경우는 442건(18.9%)으로 서울 거주자가 78.5%에 이른다. 그 외 수도권 주민은 337건(14.4%)이며, 지방 거주자가 매수자인 아파트 거래는 167건(7.1%)였다.

이는 작년 12월에만 국한된 것이 아니다. 작년 한 해 동안 강남 아파트를 같은 강남 주민이 산 비율은 최저 58.5%(11월)부터 최고 64.6%(5월)까지 60%선에서 유지됐다. 강남 4구 외 서울 주민의 비율도 15.2%(5월)부터 19.0%(11월)까지 10% 후반대에서 등락했다. 수도권 거주자의 비율은 13.6%(6월)에서 15.1%(8·9월) 등으로 큰 변화가 없었다. 지방 거주자 비율도 6.2%(5월)~7.7%(9월) 등이다.

작년 12월 강남 4구 주택 거래량은 3,147건으로 △매수자가 강남 주민인 경우는 1.976건(62.8%) △강남 외 서울은 531건(16.9%) △수도권은 436건(13.9%) △지방은 204건(6.5%)이었다.

지난해 강남 주택 매수자가 강남 주민인 경우는 60% 선에서, 강남 외 서울은 14~17%, 수도권은 13~14%, 지방은 6~7%대를 유지하고 있는 모양새다.

부동산 최고수준 강도 단속 ‘무기한 실시’…통할까?

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산 투기를 좌시하지 않겠다는 원칙을 재차 강조했다. 김 부총리는 지난 11일 '최근 주택시장 동향 및 대응방향'에 관한 경제현안감담회에서 연초 일각에서 나타나는 부동산 시장 과열과 관련해 "1월부터 관계기관 합동점검반을 즉시 가동해 무기한, 모든 과열지역 대상, 최고수준 강도의 단속을 실시할 것이다"고 밝혔다.

김 부총리는 최근 부동산 시장에 대해 "강남 등 서울 특정지역의 경우 재건축과 고가 아파트를 중심으로 국지적 과열현상이 나타나고 있다. 금년 주택 공급 물량은 서울 강남을 포함해 예년 대비 증가하고 있다. 전월세 시장도 안정세를 보이고 있다"며 "이러한 점을 감안할 적에 서울 특정지역의 최근 주택가격 급등은 상당 부분 투기적 수요에 기인하는 것으로 판단하고 있다"고 지적했다.

김 부총리는 "부동산 투기는 실수요자의 주택 구매를 어렵게 하는 등 국민 삶의 질 개선 핵심인 주거 안정을 위협하는 것"이라며 "정부는 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙에 따라 계속 정책을 추진할 것이다"고 힘줘 말했다.

이에 정부는 국세청을 중심으로 강도높은 자금 출처 조사를 실시한다. 다주택자 자녀 등 변칙 상속·증여와 같은 세금 탈루 의심 거래에 대해서는 검찰 고발 등 엄중히 대응한다는 계획이다. 특히 최근 증가세인 부담부 증여행위에 대해 탈루를 막을 사후 관리를 강화하기로 했다. 부담부 증여 행위란 배우자나 자녀에게 부채를 포함해 부동산을 양도하거나 증여하는 행위다.

불법 청약 전매, 재건축 사업 비리, 호가 부풀리기 등 주택시장 질서 교란 행위에 대한 단속과 수사도 강화한다. 불법 행위를 적발하면 과태료를 부과하고 형사처벌까지 내린다는 방침이다. 이를 위해 국토교통부와 지자체가 합동점검반을 구성하고, 부동산특별사법 경찰도 합세한다.

금융위원회와 금육감독원은 주택담보대축이 크게 증가한 금융기관을 대상으로 집중 점검을 진행한다. LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 준수여부 등 신용대출을 통한 규제 회피 사례가 없는지 살펴보겠다는 것이다.

그러나 이러한 정부의 부동산 정책이 당장 통하진 않았다. 사실상 ‘실패했다’는 말까지 나온다. 청와대 홈페이지에는 ‘집값을 안정화시켜 달라’는 국민들의 청원이 이어지고 있으며, 김현미 국토교통부 장관의 사퇴까지 요구하는 목소리도 나왔다.

잇단 부동산 대책에도 서울 강남의 집값이 잡히지 않자 정부는 ‘재건축 연한 상향 카드’를 빼들었다. 정부는 19일 현재의 30년에서 40년으로 늘리는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 그러나 강북에서 이탈한 투자 수요가 다시 강남 재건축으로 몰려 집값 상승을 더 부채질할 것이란 우려도 나온다.

집값 오름세, 서울 전역 확대…지방은 ‘폭락’

서울에서도 지역 간 집값 양극화는 어제오늘 일은 아니었다. 그런데 최근 서울 강남에서 불기 시작한 부동산 오름세는 한강을 넘어 서울 전역으로까지 확대되고 있는 모양새다. 17일 부동산114에 따르면 1월 현재 서울 아파트 값은 3.3㎡당 2179만원으로 경기도(3.3㎡당 1058만원)에 비해 2배 이상 높은 수준으로 집계됐다.

수도권에 거주하지만 서울에 사업체를 둔 김 모씨(43세)는 부동산 대책이 나오기 전부터 서울 외곽으로 이사를 준비하고 있었지만 최근 계획을 접었다. 월세가 나가는 사무실과 주거를 모두 해결하기위해 작은 다가구 주택을 찾아다녔지만 알아보는 곳마다 가격이 올라 집주인들이 매물을 거둬들이는 바람에 몇 달째 시간을 허비하고, 거주하고 있는 아파트의 가격은 지난해보다 떨어진데다 주변에 분양하는 아파트가 있어 당장 팔리지도 않아 섣부른 판단을 하지 않기로 한 것이다.

집이 아파트만 있는 것은 아니다. 단독·연립주택을 카페나 레스토랑으로 개조해 임대하는 게 유행하고, 각종 재개발 사업이 본격화하면서 서울의 단독·연립주택 가격도 오르고 있다. 단독·연립주택 가격은 기본적으로 아파트 가격을 따라가게 되면서 아파트에 대한 규제가 단독·연립주택으로 흘러가고 있는 상황이다. 서울 단독주택 평균 매매 가격도 지난해 4.7% 상승률에 이른다. 김씨가 체감한 집값 상승률은 오른 땅값 때문에 더 크게 느껴졌을 것이다.

국토부 ‘시군구별 부동산 공시지가 변동률 현황’ 자료에 따르면 전국적으로 보면 제주도의 땅값이 19.0%의 공시지가 변동률로 가장 많이 뛰었지만 서울 평균 땅값은 5.26% 올랐다. 서울에선 마포구가 14.08%로 변동률이 가장 높았으며 이어 용산구(7.13%), 강남구(6.23%), 중구(5.83%), 동작구(5.82%) 순이었으며, 공시지가 상승 폭이 낮았던 곳은 성북구(3.10%), 동대문구(3.30%), 강서구(3.57%), 금천구(3.58%) 등이었다. 5년 만에 최고치를 기록한 지난해 소비자물가상승률(CPI)이 1.9%인 것만 비교해도 엄청난 상승세인 셈이니 말이다.

또한 지방 곳곳에는 미분양이 넘쳐나고 분양권에는 분양가 이하의 '마이너스 프리미엄' 매물이 속출하고 있다. 게다가 최근 2∼3년간 몰아친 주택 '공급과잉'과 지역 산업기반이 무너지면서 ‘역전세난’이 심화되고 있다.

서울을 겨냥한 정부의 8·2대책의 규제로 정작 지방에서 타격을 받고 있다는 불만의 목소리가 크다. 특히 앞으로 재건축 초과이익환수 시행하고 DTI 등 대출 규제 강화, 양도세 중과 등 강력한 조치들이 본격 시행되면 지방 시장은 지금보다 더 악화될 수도 있다는 우려도 나온다.

국토교통부는 서울 등 일부 시장이 과열되자 '맞춤형 규제'를 하기로 하면서 주택경기가 악화된 곳은 '위축우려지역'으로 지정하고 거래 활성화 등 시장 활력 회복을 위한 지원하겠다고 밝힌 바 있지만 아직 뚜렷한 대책은 없어 보인다.

보유세 강화, 강남에도 통할까?

최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 감자 중 하나는 ‘보유세’ 인상 여부다. 정부가 보유세 인상을 3월로 앞당겼다는 얘기가 흘러나온 데 대해 17일 “사실이 아니다”라고 밝혔지만, 언제든 ‘보유세 인상 카드’는 쓰일지 모르기 때문이다.

현재 주택 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘는데 정부가 검토 중인 것이 바로 ‘종부세’이다. 또한 종부세의 세율 인상은 법 개정이 필요하기 때문에 과세 표준을 올려 부담을 늘리는 방법이 유력해 보인다.

결국 주로 은행에서 대출을 받고 집을 사는 9억원 이상의 고가주택 소유자나 6억원 이상의 다주택자들은 종부세 인상으로 집을 내놓을 확률이 높아진다는 것이다. 부동산 규제와 대출 강화와 맞물려 갖고만 있어도 세금을 내야하는 보유세가 인상되면 자연스럽게 집값이 내려가 거품이 거둬진다는 원리이다.

이러한 방침이 강남에는 적용되지 않을 것이란 의견도 있다. 문제는 다주택자들에 팽배한 기대심리로 쉽사리 집을 팔지 않는데다 보유세까지 올린다면 부담은 애꿎은 세입자에게 전가될 가능성도 있다는 것이다. 정책이 나올 때마다 강남불패를 증명하듯 강남 집값 잡기는 어렵기만 하다. 앞서 말했듯 ‘부자의 상징’이 돼 버린 강남권에 거주하고자 하는 투자자들은 고강도 규제에 민감하게 반응하지 않는 자산가들이 대부분이기 때문이라는 분석도 나온다. 또한 과거와 달리 전세가율이 70%안팎으로 늘면서 갭투자가 성행하고 DTI 규제가 먹히지 않는다는 것이다.

게다가 최근 정부가 자사고·특목고 폐지를 검토하면서 명문대 진학을 위해 강남 외에 대안이 없다는 목소리가 커지면서 다시 부상한 ‘강남 8학군’의 기대 심리도 들썩인다. 강남 부동산 시장 진입 장벽이 높아지니 대체 지역으로 수요가 몰리는 분위기다. 강북 일부 지역으로 번지고 있는 것이다.

강남 집값 상승 원인?…언론 선동 VS 정부 대책

강남 집값 상승이 지난해 정부의 8·2 부동산 대책의 ‘실패’라는 연이은 언론의 질타에 정부는 말도 안 되는 주장이라고 반박했다. 17일 국토부 관계자는 미디어오늘 인터뷰에서 “지난해 대책 이후 극히 일부 지역만 오른 것을 제외하고 부산, 세종, 경기 등이 대부분 안정됐다”며 “지방 집값 둔화는 지난 2013년부터 주택시장 규제 완화로 인해 공급물량이 급증해 2016년부터 하락세가 나타났던 것”이라고 반박했다.

이 관계자는 양극화라는 주장에 대해 “지난해에도 이런 추세가 이어지다가 8.2대책이후 (거의) 안정된 것”이라며 “그런데 (조선일보 등이) 양극화라고 호도하는 것 같다”고 비판했다.

이어 다주택 중과세로 ‘똑똑한 한 채 전략’에 대해서는 “지방의 집값이 폭락하지 않았다. 지방 집값은 약보합세 수준이고, 일부 하락한 것은 신규 공급물량이 과잉 때문”이라며 “매매는 주로 강남지역 사람들끼리 이뤄졌으며, 지방에서 온 사람들의 비율은 7% 미만으로, 크게 달라지지 않았다”고 말했다.

선대인 선대인경제문제연구소장도 “문재인 정부의 대책의 효과가 없다는 보도가 많이 나오는데, 효과가 없다고 보지 않는다”며 “박근혜 정부 말, 수도권 전역과 지방에서도 부산 지방 대구 광주 제주 중심으로 상당수 지역 올랐고, 문재인 정부 들어서도 초기에 오름세가 지속됐지만 8.2 대책 후 전체적으로 집값이 정체 내지 하락세로 돌아섰다”고 분석했다.

그는 ‘집값의 양극화’ 주장에 대해서는 “기득권 언론이 정부대책이 효과 없다고 주장하기 위해서는 집값이 양극화되고 있다고 표현을 쓰고 있는 것”이라며 문재인 정부 정책의 효과가 나타나려면 연말까지 지켜봐야 한다고 지적했다. 선 소장은 이어 “언론의 선동 보도가 심리를 자극해서 집값을 끌어올리는 것은 하루이틀이 아니다”라며 “언론의 책임이 상당히 크다. 약발이 제한적이지만 분명히 있는 것인데 없는 것으로 표현하면서 정부의 부동산대책을 무력화시키려는 것”이라고 덧붙였다.

그러나 투기 세력으로 만들어진 ‘강남불패의 법칙’이 더 이상 투기로 통하지 않게 하려면 강남이 가진 ‘인프라 공식’을 없애지 않는 한 불가능하지 않을 수도 있다. 다만 큰 그림으로 보면 정부의 부동산 정책이 ‘실패’가 아닌 ‘안정’이 되도록 적절한 시기에 구체적 조치들을 내놓겠다는 전략일 것이다. 그러나 언젠가 강남이 사라진다고 해도 ‘제2의 강남’은 어디엔가 생겨날테니 말이다.


[뉴스토피아 = 남희영 기자 / nhy@newstopia.co.kr]


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